عبارت سرقفلی که امروزه ما در قوانین روابط موجر و مستاجر با آن سر و کار داریم در اصل با کمی تغییرات برگرفته از قانون مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد. در قانون رابطه موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قانونگذار عبارتی را به عنوان سرقفلی و دعوی سرقفلی به کار نبرده اما از این حق قانونی با عبارات حق کسب و پیشه و یا حقوق تجارت نامبرده است. پس می‌توان گفت که دعوی سرقفلی که در قانون مصوب سال ۱۳۷۶ از آن سخن به میان آمده است همان حق کسب و پیشه ذکر شده در قانون سال ۱۳۵۶ می باشد البته با کمی تغییر.
همان طور که ملاحظه می کنید حق سرقفلی به دو صورت مشهود و نامشهود قابل تصور است بدین توضیح که در حالت اول سرقفلی را می توان با نظر کارشناس و بنا بر شرایطی که در ادامه خواهد آمد قیمت‌گذاری کرد و برای واگذاری این حق وجه مقرر شده را مطالبه کرد اما در حالت دوم زمانی متصور است که مستاجر همچنان در حال کار در ملک است و هر روزه مقداری به ارزش آن ملک از این طریق می افزاید و از آنجایی که ارزش سرقفلی هنوز کارشناسی نشده این حقوق مالی نامشهود و اصطلاحاً غیر مقوم است.
به طور کل در مواردی که موجر و مستاجر بر سر میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نکنند هر یک حق طرح دعوی سرقفلی را در دادگاه خواهد داشت و پس از آن دادگاه صالح برای تعیین میزان دقیق آن یک کارشناس معین کرده و به رای کارشناس رسمی دادگستری در این رابطه استناد می کند. اما اینکه معیار و ملاک کارشناس در تعیین سرقفلی چیست را اینجا بیان می کنیم:۱_ محل عین مستاجره: از این جهت که میزان سرقفلی ملک بر خیابان اصلی با میزان سرقفلی ملک داخل کوچه فرعی متفاوت است. ۲_ شرایط مندرج در اجاره نامه به جهت امتیازات و اختیارات مورد توافق در متن اجاره نامه نسبت به هر یک از طرفین( موجر و مستاجر) ۳_ هزینه های انجام شده توسط مستاجر در ملک: بدین جهت که این هزینه ها تاثیری در افزایش اعتبار ملک داشته یا خیر. ۴_ مرغوبیت ملک مذکور از نظر مصالح و بناء به کار رفته( سن و سال ملک) ۵_ نوع شغلی که به منظور انجام آن ملک به فرد اجاره داده شده. ۶_ مدت زمان فعالیت تجاری مستاجر در ملک مذکور. ۷_ هزینه های تبلیغاتی مستاجر در مدت اجاره. ۸_ میزان آمد و شد مشتری و ارباب رجوع در ملک مذکور.
باید توجه بفرمایید که قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ با سال ۱۳۷۶ در بحث دعوی سرقفلی دارای تفاوتهایی با یکدیگرند. از طرفی دیگر اگر اجاره نامه شما مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد مشمول قانون قبلی یعنی مصوب ۵۶ قرار خواهد گرفت و قاضی با استناد به آن قانون به پرونده شما رسیدگی خواهد کرد. پس قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ تنها اجاره نامه های منعقد شده بعد از سال ۱۳۷۶ را شامل خواهد شد. از آنجایی که بسیاری از قراردادهای املاک تجاری بلندمدت هستند و بهتر مربوط به قبل از سال ۷۶ می شوند خالی از لطف نیست که در این مجال به بیان تفاوت های این دو قانون در بحث دعوی سرقفلی بپردازیم. از عمده تفاوت این دو قانون این امر است که در مورد حق کسب و پیشه در قانون مربوط به سال ۱۳۵۶ این حق به طور پیش فرض در قراردادهای اجاره نامه تجاری قرار دارد و نیازی نیست طرفین برای به وجود آوردن آن توافق انجام دهند از طرف دیگر حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که موجب آن می تواند ملک خود را از مستاجر پس بگیرد( مگر در شرایطی خاص) و قرارداد اجاره به طور خودکار تمدید می شود.
موجب در این حالت تنها به یکی از سه شرط زیر می تواند حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کرده و تخلیه ملک تجاری را از او بخواهد:۱_ در صورتی که مالک برای شغل خود نیاز به ملک مذکور داشته باشد. ۲_ موجر ملک را برای سکونت خود یا نزدیکانش نیاز داشته باشد. ۳_ ملک مورد اجاره نیاز به بازسازی داشته باشد یا مالک قصد تخریب کلی آن را بنماید.
اما در بحث دعوی سرقفلی در قانون رابطه موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ این چنین نیست. در این قانون ۳ شرط برای وجود حق سرقفلی در اجاره نامه تجاری ذکر شده است:۱_ هنگام عقد قرارداد اجاره مستاجر مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به موجب بپردازد پس در این حالت در هنگام اتمام یا فسخ قرارداد می تواند حق سرقفلی را بر اساس نرخ روز آن از موجر طلب کند. ۲_ طرفین ضمن عقد اجاره توافق کنند که عقد مذکور با میزان معینی از افزایش اجاره بها در هر سال به طور خودکار تمدید شود و مرکزیت مستاجر خارج نشود. ۳_ موجر ملک خود را به طور مادام العمر به مستاجر اجاره در حد یا توافق کنند که تا زمانی که مستاجر بخواهد می‌تواند اجاره نامه را تمدید کرده و ملک را در خود نگه دارد. پس همان طور که می بینید در بحث دعوی سرقفلی در قانون جدید باید توجه شود که نه تنها این حق توانایی تمدید اجاره را ندارد بلکه حتی خود حق سرقفلی نیز به طور خودکار به وجود نمی‌آید و طرفین باید به یکی از سه طریق فوق بر روی آن توافق نمایند.
البته توجه بفرمایید که بحث دعوی سرقفلی همین جا پایان نمی یابد و مسائل مهم دیگری مانند اسقاط حق سرقفلی و شرایط آن نیز در این بحث مطرح است که از حوصله این مقاله کوتاه خارج می باشد البته در ادامه و در مقاله بعدی به طرح بحث اسقاط حق سرقفلی و شرایط آن نیز می پردازیم.